Сегодня абсолютное большинство многоквартирных домов не только в Хабаровске, но и по всей стране находятся в управлении управляющей организации или товарищества собственников жилья. Однако есть и такие дома, в которых собственники управляют его общим имуществом самостоятельно, напрямую взаимодействуя с поставщиками коммунальных услуг. Этот способ управления МКД называется «непосредственный». О его особенностях рассказывает специалист в области ЖКХ Алексей Станиславович Папышев.

- Алексей Станиславович, почему на сегодняшний день форма непосредственного управления многоквартирным домом не так распространена, как, скажем, ТСЖ?

- На это есть масса объективных причин, одна из них – недостаток информации. Мы много знаем об управляющих организациях и ТСЖ, главным образом благодаря СМИ. Но вот о непосредственном способе управления домом общедоступной информации крайне мало. Хотя, по моему мнению, эта форма взаимодействия собственника с исполнителями жилищных и коммунальных услуг имеет ряд существенных преимуществ, главное из которых – индивидуальная ответственность собственника перед ресурсоснабжающими предприятиями: Хабаровскэнергосбытом, Тепловыми сетями и др.

Если ваш дом находится в ведении ТСЖ или УК, то именно они по закону являются исполнителями коммунальных услуг и имеют обязательства перед ресурсоснабжающими организациями по оплате коммунальных услуг. Если, скажем, энергосбытовая компания предоставила населению услугу на 100 рублей, а получила всего 80, то оставшиеся 20 рублей она по суду взыскивает с управляющей организации или товарищества собственников жилья как с исполнителя, а не с того, кто эти их задолжал в действительности. И деньги эти списываются, заметьте, со счета УК или ТСЖ, на котором хранятся средства собственников, предназначенные для проведения текущего и капитального ремонта дома! У ресурсников логика простая: 20 рублей мы заберем у вас, а вы их возьмете у неплательщиков и тем самым возместите «недостачу» по ремонту. Но это хорошо на словах. Зачастую истребовать долг нет реальной возможности. Мы тратим время и деньги на работу с должниками, а толку – чуть. В итоге мы остаемся не только с непогашенной задолженностью, но и с потраченными зря суммами на ее ликвидацию.

- А при непосредственном способе управления, когда на доме нет ни управляющей компании, ни ТСЖ…

- …такой коллективной ответственности за неплатежи нет, так как исполнителем коммунальных услуг становится сама ресурсоснабжающая организация. То есть потребитель получает свет и тепло напрямую от поставщика. И если кто-то не платит за оказанные коммунальные услуги, то РСО разбирается с каждым должником отдельно, не впутывая в эти отношения соседей недобросовестного плательщика. Удалось ресурсникам истребовать погашение задолженности с потребителя – хорошо, нет – это их убытки, бремя которых ни на кого другого не распространяется.

- Другими словами, ресурсоснабжающие предприятия заключают договор на поставку коммунальных услуг не с УК и ТСЖ, а с каждым собственников отдельно?

- Совершенно верно. Однако не нужно думать, что это сложный процесс. В данном случае мы ведем речь о публичном договоре. Дело в том, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ, если какая-либо услуга оказывается и оплачивается, то автоматически возникают публичные отношения, именуемые публичным договором. Это относится и к сфере ЖКХ. Если собственник жилья пользуется, например, поставляемой ему электроэнергией и впоследствии ее оплачивает, значит, между ним и сбытовой компанией появляются договорные отношения. Заключать договор с поставщиком на бумаге собственнику не нужно.

- С услугами коммунальными разобрались, а вот что делать с содержанием и ремонтом общего имущества дома? Кто будет этим заниматься?

- В решении данного вопроса у жильцов также не должно возникнуть трудностей. Согласно обновленному Жилищному кодексу РФ собственники многоквартирного дома, где количество квартир не больше 12, могут самостоятельно нанимать работников для надлежащего обслуживания своего дома. В МКД с большим числом квартир ЖК РФ обязывает собственников для выполнения необходимых работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома нанимать управляющую организацию. Получается, что УК будет присутствовать на доме, но уже не как доверенное лицо жильцов, а как подрядчик, с которым заключен договор на предоставление определенных жилищных услуг. Если сравнивать две формы управления жилищным фондом – с помощью управляющей компании и непосредственный способ – то разница между ними только в одном: в первом случае исполнителем коммунальных услуг является УК и собственники несут коллективную ответственность за долги перед РСО, во втором случае – ресурсник сам исполняет обязательства по поставке света, тепла, воды и разбирается с каждым должником индивидуально. А содержание и ремонт дома при обеих формах управления осуществляется через управляющую организацию.

- Алексей Станиславович, судя по вашим словам, непосредственный способ управления МКД для наших собственников наиболее выигрышный?

- На сегодняшний день, когда долги населения перед поставщиками коммунальных услуг исчисляются миллионами рублей, эта форма управления многоквартирным домом может в буквальном смысле спасти его. Вместо того чтобы возместить РСО задолженность в 200 тысяч рублей, люди потратят их по прямому назначению: отремонтируют прохудившуюся кровлю, заменят устаревшую систему отопления или установят общедомовой прибор учета. Парадокс, но мы зачастую не можем использовать свои деньги на свое усмотрение, потому что дядя Петя с пятого этажа и тетя Люба из соседнего подъезда задолжали за свет, тепло и горячую воду, и очень скоро эти деньги по решению суда будут сняты с нашего счета (со счета нашей УК или ТСЖ). Если же средств не будет хватать. То все наши последующие платежи будут плавно перетекать в карман поставщика коммунальных услуг до тех пор, пока долг полностью не будет возвращен.

- Какие действия необходимо предпринять собственникам, чтобы перейти на непосредственный способ управления?

- В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений имеют право переизбирать способ управления общим имуществом своего многоквартирного дома ежегодно путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников. Если большинство собственников проголосовали за непосредственное управление МКД, то далее заключается договор на содержание и ремонт жилья с управляющей организацией и о смене форы управления сообщается всем поставщикам коммунальных ресурсов. Повторюсь, в случае изменения формы управления домом на непосредственную ресурсники не имеют право отказать собственникам в поставке коммунальных услуг, законом это запрещено. Потребителям достаточно известить сбытовые компании о своем решении и не более того. Далее продолжает действовать все тот же публичный договор.

- У каждого способа управления домом есть минусы, и данная форма не исключение, не так ли?

- Довольно ощутимым недостатком этого способа управления является невозможность принимать участие дома в федеральной программе по 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», это доступно только тем МКД, на которых образовано ТСЖ или его управлением занимается УК. Но никто не мешает жильцам, если они захотят отремонтировать свой дом с помощью федеральных средств, переизбрать в следующем году способ управления. В этом их закон никого не ограничивает. Для нерадивых собственников огромным минусом может стать появление индивидуальной ответственности и возникновения ряда обязательств перед другими участниками взаимодействия: РСО и УК. Если сегодня он может спрятаться за спинами добросовестных соседей, то при выборе непосредственной формы управления отсидеться не удастся. За все нужно платить.

Пока четко не определены зоны ответственности поставщика коммунальных услуг, их исполнителей и потребителей, непосредственный способ управления многоквартирным домом – оптимальное решение прежде всего для самого собственника.

Советы управляющей компании Совету дома:

1. Для того чтобы работа с управляющей компанией была простой и эффективной, председателем Совета должен быть грамотный собственник, который не будет стесняться учиться и постигать азы жилищного законодательства.

2. Убедитесь, что членами Совета многоквартирного дома и его председателем стали собственники этого дома. Не наниматели, арендаторы, родственники и доверенные лица, а только собственники МКД имеют право войти в состав Совета.

3. Если в течение ближайшего времени вы самостоятельно не изберете Совет МКД, за вас это сделает администрация города. Вполне возможно, что ее выбор вам будет не по душе. Чтобы этого не произошло, станьте вы инициатором голосования.

4. Совет дома избирается большинством голосов на общем собрании собственников. Если это условие не было выполнено, но решение общего собрания собственников будет считаться недействительным. Значит, состав Совета и его председателя необходимо переизбрать.

5. Для результативной работы Совета дома пусть в его состав войдут представители всех подъездов (или этажей). Следить за работой управляющей организацией и сотрудничать с ней будет проще.

6. Совет многоквартирного дома по закону избирается на два года, если собственниками не принято иное решение. Вполне возможно, вы захотите обновлять состав Совета ежегодно. В этом случае это нужно обговорить и документально зафиксировать.

7. Если действующий Совет дома, по мнению большинства собственников, не справляется со своими обязанностями, его можно досрочно переизбрать, созвав внеочередное общее собрание собственников жилья.