Уважаемы жители!

В последнее время, во время общения с жителями, задаются одни и те же вопросы, касаемые своих прав и обязанностей в сфере ЖКХ.

В данной информационной статье постараюсь разъяснить ряд понятий и особенностей взаимоотношений собственников и управляющей организацией, права и обязанности сторон.

Основные понятия терминов ЖКХ.

Многоквартирный дом- признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Многоквартирный дом состоит из:

• жилых помещений(квартир или комнат, если это общежитие, помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим так и юридическим лицам - частным или государственным организациям
• нежилых помещений (как правило помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам)

• Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в т.ч. лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

• Инженерные системы и коммуникации.

Собственник – собственник жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, имеющий право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.

Общее имущество – имущество,являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующие их судьбе.

Состав общего имущества в многоквартирном доме

Проблемы реформирования ЖКХ:

ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство) — это сфера деятельности, направленная на обслуживание городских многоквартирных домов и предоставление жителям услуг для комфортного проживания в них. Важная часть городского хозяйства. (Википедия)

ЖКХ отвечает за: Водопровод — устранение протечек водопроводных труб, система очистки воды Канализация — отведение сточных вод

Капитальный ремонт зданий Текущий ремонт внутренних общедомовых инженерных коммуникаций и систем здания

Теплоснабжение — обеспечение поставки жителям горячей воды и тепла, обеспечение работы котельных и ТЭЦ

Сбор, вывоз и утилизация мусора

Содержание придомовых территорий (благоустройство)

Электроснабжение

Каждый из вышеперечисленных пунктов мы впоследствии рассмотрим отдельно.

Реформа ЖКХ - модернизация всего жилищно-коммунального хозяйства страны. (Википедия). А также: перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения; повышение качества коммунальных услуг; модернизация всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства... в разные годы менялись и представления о сути реформы.

Как у каждого важного проекта, у реформы есть те, кто за нее отвечает. Так как инициатором является государство в лице Президента и Правительства, именно оно и гарантирует населению защиту от любых последствий проведения реформы. На муниципальном уровне ответственность лежит на местном самоуправлении.

Участники реформы ЖКХ — центральная власть, муниципалитеты, частный бизнес и население. Если коротко представить интерес каждой стороны в данной реформе, станет понятно, почему она продвигается так медленно.

Центральная власть — заинтересована в снижении расходов государственной казны на реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

Муниципалитеты — заинтересованы в качестве услуг. А если у городской администрации есть контрольный пакет акций самых доходных предприятий ЖКХ, то это дополнительный источник для горбюджета.

Частный бизнес — заинтересован в рентабельных отраслях ЖКЗ, как в объекте для инвестиций. Правда, есть два препятствия: осторожность, с которой банки кредитуют подобные предприятия, и местная власть, не желающая отдать даже убыточное хозяйство.

Население — заинтересовано в качестве услуг ЖКХ, понятной системе начисления тарифов и определенности (с кого спрашивать, если услуга не предоставляется?)

Первый шаг на пути к поставленной цели — капитальный ремонт жилого фонда. За годы государство задолжало гражданам огромную сумму за «недоремонт» домов. И вот теперь долги возвращаются, но с некоторыми оговорками.

Фонд ЖКХ (Фонд содействия реформированию ЖКХ) - предоставляет субъектам Российской Федерации финансовую поддержку в сфере ЖКХ, помогая создать эффективную систему управления жилым фондом, внедрить ресурсосберегающие технологии. Условия получения денег из Фонда подобны конкурсу — каждый желающий в лице муниципального образования должен выполнить в срок 14 условий. Если не успеет — денег не получит.

Основные требования:

· доля коммерческих предприятий в ЖКХ должна быть не менее 25%, в 2011 году — 80%

· частные управляющие компании (УК) должны обслуживать не менее половины многоквартирных домов, а их число составлять не менее 50% от общего числа таких организаций, в 2011 году — 80 %

· товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны быть организованы в 5%, в 2011 году — в 20% многоквартирных домов

· должны быть приняты региональные программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилья, средства на это надо учесть в местных бюджетах.

· муниципальному образованию нужно, чтобы жильцы согласились оплатить 5% от расходов на капитальный ремонт их дома (софинансирование)

· необходимо перейти на прямое субсидирование населения по оплате коммунальных услуг с переводом денег на индивидуальные счета

· Решение о включении в региональную адресную программу капитального ремонта многоквартирных домов принимают собственники жилья, а в программу по переселению из аварийного жилья попадают дома, признанные таковыми до 1 января 2007 года.

Заключение

Если разобраться, условия государства не так уж туманны и невыгодны жильцам. Конечно, боязно брать на себя ответственность в управлении собственным домом, но тогда придется платить на порядок больше, если оставить все «как раньше». К тому же муниципальные власти обязаны отдать долю ЖКХ в руки частным компаниям. Конкуренция должна помочь снизить затраты на коммунальные и жилищные услуги. Но без инициативы самих жителей многоквартирных домов этого никогда не добиться.

Нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы управления многоквартирным домом и качества жилищно-коммунальных услуг.

Федеральное законодательство.

Кодексы и Федеральные законы Российской Федерации

1) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г, № 188-ФЗ.

2) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.

3) Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

4) Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, от 30 декабря 2001 г № 195-ФЗ.

5) Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.

6) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ"

7) Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г. № 2300-1.

8) Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ.

9) Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ.

10) Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 1 декабря 2007 года № 315-ФЗ.

11) Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ.

12) Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221 -ФЗ.

Постановления Правительства Российской Федерации:

1) Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

2) Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

3) Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам».

4) Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг».

5) Постановление Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167 «Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации».

6) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

7) Постановление Правительства РФ от 06 февраля 2006 г. № 75 «Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

8) Постановление Правительства РФ от 09 июня 2007 г. № 350 «Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил заключения и исполнения публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры».

Нормативные акты и рекомендации федеральных ведомств:

1) Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

2) Методические рекомендации по вопросам защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства», утверждены Роспотребнадзором 28 декабря 2004 года.

3) Письмо Роспотребнадзора от 08 февраля 2006 г. № 0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг».

4) Письмо Роспотребнадзора от 06 июня 2005 г № 0100/4265-05-32 «О правовых основаниях возмещения вреда потребителям вследствие недостатка товара, работы или услуги».

5) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 г. № 29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества».

6) Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении методических рекомендаций по финансовому обоснованию цен на воду и отведение стоков» от 28 декабря 2000 г. № 302

7) Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении классификаторов работ и услуг в жилищно-коммунальном комплексе» от 25 мая 2000 г. № 51

8) Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении организационно- методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах российской федерации» от 21 апреля 2000 г. № 92

9) Информационное письмо Федеральной службы по тарифам «О расходах на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования» от 23 июня 2005 г. № СН-3765/9

10) Постановление Госстроя «Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (утв. постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 г. № 9, с изменениями от 12.10.2000 г.);

11) Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 г. №303);

12) Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 г. №139);

13) Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 г. № 191);

14) Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ в 2004 г.).

Надеемся на Ваше сотрудничество.

Директор ООО «УК «ДВСРК» Солёнов А. А.